Der Praxismietvertrag: Drei (plus eine) Klauseln, die über Ihre Zukunft entscheiden

Sie übernehmen eine Praxis oder gründen neu – und Ihr Fokus liegt auf dem Kaufvertrag, der Zulassung, der Finanzierung. Der Mietvertrag? „Wird schon passen." Dieser Gedanke kann teuer werden. Denn der Praxismietvertrag ist weit mehr als ein Formalakt: Er entscheidet über die Zukunftsfähigkeit und den wirtschaftlichen Erfolg Ihrer Praxis – und enthält gleich mehrere Fallstricke, die sich erst Jahre später bemerkbar machen. Im Gewerbemietrecht gibt es, anders als im Wohnraummietrecht, keinen gesetzlichen Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung ist nach § 580a BGB mit Fristen von sechs bis neun Monaten möglich – ein erheblicher Unsicherheitsfaktor, wenn man bedenkt, dass Ihre vertragsärztliche Zulassung an den Praxissitz gebunden ist. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung von Beginn an. Nachträgliche Verhandlungen sind zwar grundsätzlich möglich, setzen aber immer die Zustimmung des Vermieters voraus. Wir beleuchten heute drei Kernpunkte – und einen aktuellen Gesetzgebungsaspekt, den viele noch nicht auf dem Schirm haben.

Wenn Sie eine Praxis kaufen oder gründen, finanziert die Bank in der Regel über einen Zeitraum von rund zehn Jahren. Und genau hier liegt der erste wichtige Zusammenhang: Die Bank hat ein Interesse daran, dass Sie während der gesamten Darlehenslaufzeit am selben Standort tätig sein können. Nur so ist der sogenannte Goodwill – also der Wert, den Ihre Praxis durch ihre Bekanntheit und ihren Einzugsbereich hat – gesichert. Empfehlenswert sind feste Mietlaufzeiten von fünf bis zehn Jahren mit Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters. Zehn Jahre Festlaufzeit gelten in der Praxis als solides Fundament – sie decken den typischen Finanzierungshorizont ab und geben Ihnen ausreichend Zeit, die Praxis zu etablieren. Der entscheidende Zusatz bei den Verlängerungsoptionen: Sie sollten einseitig zugunsten des Mieters ausgestaltet sein. Das bedeutet: Allein Sie entscheiden, ob Sie die Verlängerungsoption ziehen – der Vermieter hat dabei kein Mitspracherecht. Ein solches einseitiges Verlängerungsrecht schützt Sie davor, nach Ablauf der Festlaufzeit auf den guten Willen des Vermieters angewiesen zu sein oder bei einer Vertragsverlängerung unter Druck in schlechtere Konditionen einwilligen zu müssen. Hinweis zur Vertragsgestaltung: Möchten Sie Ihre Praxis in den nächsten Jahren ausbauen – etwa durch zusätzliche Behandler oder einen zweiten Standort –, sollten Sie diese Wachstumsperspektive bei der Wahl der Laufzeit berücksichtigen. Wer sich für zehn Jahre an zu kleine Räumlichkeiten bindet, hat ein Problem. Hier empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung zwischen Mietvertrag und Ihrer individuellen Praxisvision.

Sie beziehen neue Praxisräume, bauen um, installieren Behandlungsstühle, verlegen spezielle Bodenbeläge, schaffen Hygieneräume und technische Anlagen. Das ist gelebte Praxisrealität. Was dabei oft übersehen wird: Wer Räume umbaut, hat im Grundsatz auch die Pflicht, sie bei Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Die damit verbundenen Kosten können erheblich sein – und sie entstehen genau dann, wenn Sie gleichzeitig einen Umzug finanzieren, neue Praxisräume einrichten und möglicherweise in eine neue Finanzierungsphase eintreten. Was können Sie tun? Verhandeln Sie bereits beim Abschluss des Mietvertrags: • Verzicht auf die Rückbaupflicht: Viele Vermieter sind bereit, auf die Rückbaupflicht vollständig oder teilweise zu verzichten – insbesondere wenn sie die Räume selbst weiter als Praxis vermieten möchten. Eine bereits ausgestattete Praxis steigert den Wert des Mietobjekts für den Nachmieter. • Übernahme des Inventars gegen Ablöse: Alternativ können Sie vereinbaren, dass der Vermieter vorhandenes Praxisinventar gegen eine Ablösezahlung auf Basis des zum Zeitpunkt des Auszugs bestehenden Verkehrswerts übernimmt. Das spart Ihnen Rückbaukosten und dem Vermieter eine Leerstandsphase. Hinweis zur Praxis: Bauliche Veränderungen sollten mietvertraglich vorab genehmigt werden. Andernfalls kann der Vermieter den Umbau untersagen und den Praxisbetrieb erheblich beeinträchtigen. Im Extremfall – etwa bei gravierenden Störungen des Praxisbetriebs durch Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters – steht Ihnen nach der Rechtsprechung des BGH ein Sonderkündigungsrecht oder ein Schadensersatzanspruch zu.

Der Praxismietvertrag ist kein statisches Dokument. Ihre Lebens- und Berufssituation wird sich ändern – und Ihr Mietvertrag sollte das abbilden können. Szenario 1: Sie nehmen einen Partner auf. Sie möchten einen weiteren Behandler oder eine Behandlerin in die Praxis aufnehmen und gemeinsam als Berufsausübungsgemeinschaft tätig werden. Ohne eine entsprechende Klausel im Mietvertrag kann der Vermieter eine Änderung der Mietvertragspartei verweigern – oder sie mit einer Mieterhöhung verknüpfen. Da zulassungsrechtliche Genehmigung und mietvertragliche Zustimmung rechtlich voneinander getrennt sind, kann die Zustimmung des Vermieters scheitern, selbst wenn der Zulassungsausschuss grünes Licht gegeben hat. Szenario 2: Sie verkaufen Ihre Praxis. Wer frühzeitig eine Praxisnachfolge plant, sollte im Mietvertrag zwingend eine Nachfolgeklausel aufnehmen. Fehlen solche Regelungen, kann eine geplante Praxisnachfolge vollständig am Vermieter scheitern. Verweigert der Vermieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Nachfolger, kann der wirtschaftliche Wert der Praxis faktisch vernichtet werden. Für einen potenziellen Käufer Ihrer Praxis ist die Übertragbarkeit des Mietvertrags hingegen ein echter Vorteil: Er weiß, dass er nicht bei null anfangen und möglicherweise deutlich schlechtere Konditionen akzeptieren muss. Hinweis zur Praxis: Auch die richtige Bezeichnung der Vertragsparteien ist entscheidend. Wird bei einer Berufsausübungsgemeinschaft nur ein Arzt im Mietvertrag genannt, werden die übrigen Gesellschafter automatisch zu Untermietern – mit gravierenden rechtlichen Konsequenzen. Prüfen Sie daher genau, in welcher Konstellation Sie den Mietvertrag schließen.

Wer dieser Tage einen neuen Praxismietvertrag schließt oder einen bestehenden Vertrag durch einen Nachtrag ändert, sollte eine wichtige gesetzliche Neuerung kennen: Seit dem 1. Januar 2025 gilt für gewerbliche Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr nicht mehr das strenge Schriftformerfordernis gemäß §§ 578, 550, 126 BGB, sondern lediglich das Textformerfordernis nach § 126b BGB. Diese Änderung wurde durch das sogenannte Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) eingeführt. Was bedeutet das konkret? Die Textform erfordert keine eigenhändig unterzeichnete Urkunde mehr. Es genügt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Vertragsschlüsse und -änderungen sind damit auch per E-Mail, PDF oder sogar per Messenger-Nachricht formwirksam möglich. Das klingt zunächst nach Erleichterung – birgt aber auch neue Risiken: • Unbeabsichtigte Vertragsänderungen: Eine schnell versendete E-Mail aus dem Tagesgeschäft könnte bei entsprechender Vertretungsbefugnis den Mietvertrag ungewollt ändern. • Bestandsverträge: Die Übergangsfrist für Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossen wurden, ist zum 1. Januar 2026 abgelaufen. Seit diesem Zeitpunkt unterliegen auch alle Altmietverträge dem Textformerfordernis. Die Möglichkeit einer schriftformmangelbedingten Kündigung von Altverträgen ist damit endgültig entfallen. • Ungeklärte Rechtsfragen: Wie genau ein Vertragsschluss in Textform für langfristige Gewerbemietverträge auszusehen hat, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Es empfiehlt sich daher, sich an den bisherigen strengen Grundsätzen zur Schriftform zu orientieren und interne Prozesse klar zu regeln, wer welche Verträge in welcher Form ändern darf.

Der Praxismietvertrag verdient dieselbe Aufmerksamkeit wie der Kaufvertrag oder der Finanzierungsplan. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Handlungspunkte zusammen:

Prüfen und verhandeln Sie Ihren Praxismietvertrag, bevor Sie unterschreiben – nicht danach. Denn nachträgliche Änderungen setzen stets die freiwillige Zustimmung Ihres Vermieters voraus. ________________________________________ Sie möchten Ihren Praxismietvertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen oder stehen vor einer Praxisübernahme und benötigen Unterstützung bei der Vertragsverhandlung? Sprechen Sie uns gerne an – wir stehen Ihnen als Fachanwälte für Medizinrecht zur Seite.